한달에 고작 월 1000만원대는 유럽과미국에 올 생각 말어라
이 글은 "한국 사람들이 연봉 1억으로 미국 이민 오면 '큰일나지 않는 법'"을 말씀드리기 위해 정보 목적으로 쓴 글입니다.
1. 집을 살때 Down Payment를 낸다
40만불 집을 살때, 집값 전액을 빚을 지기 어렵습니다. 대부분 down payment (선납입금, 계약금, 선수금; 이하 down payment 혹은 선수금)을 내야합니다.
"Down payment 할 돈이 어딨어요!"
없다고요? 과연 그럴까요? (#2에서 설명 드립니다)
40만불짜리 집을 살때 전액 빚을 지면 월 3452불 맞습니다.
(텍사스 달라스 지역, 연간 집 화재보험료 1250불, 모기지 이자율 6%, 30년 상환 고정금리, 연간 부동산세 2%, HOA 비 0불, 참고: SmartAsset)
외국인이 땡전 한푼 없이 42만불 빚을 내겠다는데 과연 은행이 모기지를 내줄지 모르겠습니다.
선수금 있어야 합니다. 그럼 선수금은 얼마나 내야 좋느냐?
당연히 많이내면 좋습니다. 월 납입금을 줄여주죠.
위 차트의 주황색 부분인 387불은 "집화재보험 + 모기지보험(이하 PMI)"입니다.
모기지보험은 선수금 20% 미만인 경우에만 냅니다. 선수금이 20%를 넘어가면 모기지보험은 없어집니다.
집값의 20%인 8만불을 내면 월 납입금이 아래처럼 줄어요. 월 $2689불로, $3452에서 월 764불이 줄어듭니다.
(선수금이 20%가 되지 않아서 모기지보험을 내는 경우에도, 모기지 원금이 집값의 20%를 넘어가면 사라집니다. 중요!)
(텍사스 달라스 지역, 연간 집 화재보험료 1250불, 모기지 이자율 6%, 30년 상환 고정금리, 연간 부동산세 2%, HOA 비 0불, 참고: SmartAsset)
"아니 내가 8만불이 어딨어서, 선수금 8만불을 냅니까!?"
근데 정말 없어요?
2. 연봉 10만불인 가정에서, 4만불짜리 차 2대를 대출로 산다?
"미국에서 괜찮은 차의 평균 가격은 보수적으로 잡아도 4만불"
저는 연봉의 30-40%가 적당한 차량가로 배웠습니다. 개인의 의견이라 옳다 그르다 말 안하겠습니다.
나온대로 4만불짜리 차를 오토론 해보겠습니다.
말 그대로 월 560불 정도 합니다. 여기에 목돈이 들어가네요. 15000불 선수금이 들어갑니다.
(차량가격 4만불, 5% 이자율, 5년 납입, Down Payment 15000불, 소비세 6.25% 기준, 기타 비용 2200불, 참고: SmartAsset)
"하지만 와이프 차까지 있어야 할테니까, 차 할부의 비용은 두 배인 1132달러"
그러면 선수금이 2배가 들어갑니다. 15000 + 15000 = 30000 불이죠.
모기지 낼때는 선수금이 0이었는데, 갑자기 3만불이 생겼습니다.
"아니 모기지 down payment 3만불 낸다고 뭐가 달라져요? 8만불은 없잖아요"
맞습니다. 8만불은 없죠. 근데, 진짜 없을까요?
차값 8만불 - 선수금 3만불 = 오토론 5만불
5년간 5만불 값을 능력 있네요. 차만 없으면 5년동안 8만불 만들수 있네요.
"3만불 다 모기지 선수금으로 내면, 차는 뭐 타고 다니라구요!"
3만불을 모기지 선수금으로 내라는게 아닙니다.
3인 가정이니 패밀리카로 적당한 SUV를 중고로 구매 할 수 있구요.
작은 출퇴근용 승용차를 한대 구하면 됩니다.
"내가 억대 연봉인데 중고차를 사서 타구 다니라구요?!"
네니오. 집 사신후 몇년만 절약하시라구요.
당장 5만불은 없지만, 5만불 갚을 능력은 있습니다.
5년동안 오토론으로 5만불 넣지 마시고, 시간이 걸려도 모기지 원금을 많이 갚아서 PMI를 없애세요.
모기지 원금을 미리 많이 갚으면, 월 모기지 납입액이 재산정됩니다. 낮아지겠죠.
오토론에 들어갈 돈으로 5년간 모기지에 5만불을 넣으면, PMI는 그대로 있겠지만 처음 3400불대에서 3000불대로 줄어듭니다.
PMI가 월 280불이 넘습니다. PMI 5년만 절약하면 16800불이에요
PMI까지 없애면, 모기지 월 납입금은 2000불 후반대로 떨어지게 됩니다.
"고작 월 280불 절약하라구요? 지금 월 1000불 넘게 적자라니까?"
3. 월 고정 지출액에서 몇년 내 지출액이 많습니다.
적자 맞죠. 근데 평생 적자는 아니에요. 큰일 안나요.
예시에 나온 고정 지출액 중, 5년 내 사라질 지출액이 많습니다.
연봉 10만불에서 세금 떼고 월 6565불이라고 생각하면
월세: 2625불 (모기지 아님)
차: 1132불
차보험: 338불
주유: 400불
의료보험: 500불
생명보험: 40불
어린이집: 1136불
식료: 1000불
유틸: 400불
통신: 90불
외식/용돈: 500불
총 지출: 8161불 (1196불 적자)
"빠듯한거 맞잖아!"
큰일 안나는 이유를 말씀드리는거지, 럭셔리하게 사는 법을 알려드리는게 아닙니다.
3인 가족이라 아이 때문에 매매/월세 싱글패밀리 하우스(독채)가 예시로 나온거라 생각합니다.
조금 더 저렴한 옵션도 있지만, 집 형태에 관해선 그냥 넘어가겠습니다.
위에 있지만, 오토론 1132불 충분히 줄일 수 있습니다.
꼭 4만불짜리 차 2대 사야한다면, 여기까지 읽어주시면 됩니다.
어린이집 1136불은 어린이집을 졸업하면 들지 않는 비용입니다 (다만, 다른 교육비가 들겠죠)
지역마다 다르지만, 주로 만 5세는 프리스쿨(공립 무료), 만 6세는 초등학교(공립 무료)입니다.
"미국 공교육 별로라는데 난 사립 보낼거에요!"
글을 마칩니다.
4만불짜리 차 2대를 사셨어도 5년 지나면 오토론이 없어지고, 아이가 초등학교를 가면, 1132불 + 1136불이 절약됩니다.
중고차를 사셔서 오토론이 없다고(혹은 적다) 생각하면 적자는 면하겠지요.
매달 내는 모기지는 내 집에 들어가는 돈이니까, 집 사는걸 고려해 볼 수 있을겁니다. 여전히 적자거나 빠듯하겠지요.
예) 월세(2625)+오토론(1132) > 모기지(3452, 모기지보험 포함)
5년이 지나서 아이가 학교를 가게되면, 어린이집 비용으로 교육비에 쓰거나, 원금을 더 갚아 PMI를 없앨 수 있습니다.
다시 말씀드리지만, 럭셔리하게 사는 방법을 이야기 하는게 아닙니다.
큰일 안나는 방법을 말씀 드리는거지요.