[땅집고]"예전에는 물건이 없어서 못했고 지금은 물건 있는데도 찾는 분이 없고. (젊은 매수자들 중에) 대출 많이 받는 사람들은 70~80% 받았는데 금리가 높으니까 이제 아예 그냥 접었다고 해야 되나. 집값이 더 떨어질 걸로 보는 것 같아요" (서울시 도봉구 창동 A공인중개소 관계자)
서울 노원구·도봉구·강북구 이른바 '노도강'에서 최고가 대비 30% 이상 급락한 단지가 쏟아지고 있다. 노도강 지역은 2020년부터 2021년까지 부동산 급등기에 2030세대가 몰려 중저가 아파트를 집중 매수했던 '영끌족의 성지'다.
올해 하반기 들어 부동산 시장 2차 하락 조짐이 나타나더니 계속되는 금리 고공행진에 가격이 뚝뚝 떨어지는 단지들이 나오고 있다. 도봉구 지역 대장주로 꼽히는 북한산아이파크 전용 84㎡는 지난 달 7억9000만원에 팔렸다. 지난 2021년 급등기 때 12억원을 기록했던 것과 비교하면 4억원 넘게 떨어졌다. 창동 주공17단지는 최근 전용 36㎡가 3억2000만원에 거래됐다. 최고가가 5억5000만원인 점을 감안하면 40%가 넘게 하락한 셈이다.
올해 상반기에는 9억 이하 주택 매수시 소득과 관계없이 대출을 허용한 특례보금자리론이 인기였다. 이때 하락세던 노도강 지역이 잠시 반등하기도 했었다. 하지만 9월 말부터 특례보금자리론 일반형 대출 중단과 금리 상승이 겹치면서 계속 매물이 쌓이고 있다.
부동산 정보업체 ‘아실’ 통계에 따르면, 12월 6일 기준 노원구 아파트 매물은 5665건으로 역대 최대 수준이다. 노원구의 경우 추가 분담금 이슈까지 터지면서 거래절벽인 것.
노원구 재건축 단지 중 가장 빠른 속도를 내던 상계주공5단지는 전용 84㎡를 분양 받으려면 5억원 이상의 추가 분담금을 내야 하는 것으로 알려졌다. 가구당 대지지분이 낮고 일반분양 분이 적은데다 공사비가 올랐기 때문에 추가 분담금 추정액이 높아졌다.
이 아파트의 최근 실거래가격이 지난 10월 5억원에 거래된 것을 감안하면 집값 수준 만큼의 분담금을 내야 재건축이 가능하다는 뜻이다. 결국, 재건축 조합은 공사비 갈등에 지난달 GS건설과의 시공계약 해지 수순을 밟았다.
현재 전용 31㎡의 호가는 5억대. 최고가 거래 8억과 비교하면 3억이 떨어진 가격이지만 매수 문의조차 없다. 상계동 공인중개사 H씨는 "간혹 문의가 와도 호가보다 낮은 4억 초반 대만 찾는다. 매수자들은 추가 분담금까지 계산해 10억 아래여야 합당한 가격이라고 생각한다"고 말했다.
다른 단지도 마찬가지다. 상계주공12단지 41㎡는 12월 5일 3억2000만원에 거래됐다. 지난 2021년 최고가 6억2000만원과 비교하면 반토막 수준이다.
하락세와 고금리 기조가 이어지는 가운데 빚을 제때 갚지 못하는 영끌족도 늘어나고 있다. 20대 영끌족 연체율이 전 연령층에서 가장 높다는 결과가 나왔다. 더불어민주당 양경숙 의원실이 금감원을 통해 19개 은행으로부터 제출받은 자료를 보면, 올해 3분기 말 기준 20대 이하의 주담대 연체율은 0.39%에 달했다. 20대 이하 연체율은 올해 3분기 말 기준 0.39%로 다른 연령대에 비해 두 배 가까이 높았다.
전문가들은 현행 DSR 규제 비율이 40%지만 60%에서 청년층은 70%까지 상향 조정할 필요가 있다고 말한다. 정작 부유층이 아닌 중산층 이하 저소득층의 대출 가능액을 극도로 제한해 악순환을 만들고 있다는 것. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "부동산 급등기에 진행한 대출은 가산금리가 2% 이상씩 반영이 됐다. 그래서 기준금리가 내려간다 하더라도 급격하게 낮아지지 않는 문제점이 있다"며 "안심전환대출을 통해서 고금리 대출을 중금리 대출로 연착륙하는 방안을 제도적으로 활성화할 필요가 있다"고 지적했다./김혜주 땅집고 기자 0629aa@chosun.com
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아파트 경매 물량이 대거 늘었다. 부동산 침체와 고금리에 더는 버티지 못하고 경매로 넘어온 신규 물건과 경매에 부쳐졌지만 팔리지 못한 물건이 동시에 늘어난 영향이다.
지지옥션이 8일 발표한 '2023년 11월 경매 동향 보고서'에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2829건으로 전달(2629건) 보다 7.6%, 전년 동월(1904건)에 비하면 무려 48.6%가 증가했다.
고금리 이자 부담과 매수세 위축으로 경매 신건과 유찰 건수가 동시에 늘어난 탓으로 보인다. 낙찰률은 37.8%로 전월(39.8%)보다 2.0%포인트 하락했고, 낙찰가율은 전달(84.1%) 보다 3.3%포인트 떨어진 80.8%를 기록하면서 7개월 만에 상승세를 멈추고 하락 전환했다. 평균 응찰자 수는 0.3명이 줄어든 6.0명으로 집계됐다.
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서울 아파트 경매 진행 건수는 281건으로 지난 5월부터 매월 증가하는 추세다. 낙찰률은 28.5%로 전달(26.5%) 대비 2.0%포인트 올랐지만, 여전히 20%대 낮은 수준에 머물렀다. 낙찰가율은 전달(86.7%) 대비 6.0%포인트 하락한 80.7%를 기록했다. 낙찰가율 상승을 견인하던 강남 3구(강남·서초·송파) 마저 위축되면서 서울 아파트 전체 낙찰가율이 큰 폭으로 떨어졌다. 평균 응찰자 수도 전달(5.8명) 보다 0.3명이 줄어든 5.5명으로 집계됐다.
경기 아파트 진행 건수는 670건으로 2015년 4월(697건) 이후 8년 7개월 만에 최다 진행 건수를 경신했다. 낙찰률은 43.3%로 전달(39.5%) 보다 3.8%포인트 상승했다. 낙찰가율은 82.1%로 전월(85.2%) 대비 3.1%포인트 하락하면서 6개월간의 오름세가 멈췄다. 평균 응찰자 수는 8.1명으로 전월(8.4명)보다 0.3명이 감소했다.
지방 5대 광역시에서는 유일하게 대전 아파트 낙찰가율이 상승했다. 대전 낙찰가율은 87.2%로 전달(84.6%) 대비 2.6%포인트 상승하면서 전국에서 가장 높은 수치를 기록했다. 광주는 전달(85.5%) 대비 6.4%포인트 하락한 79.1%를 기록해 6개월 만에 다시 80%를 밑돌았고, 대구(83.7%)와 울산(81.8%)은 각각 2.4%포인트, 1.5%포인트 떨어졌다. 부산(78.2%) 역시 전월보다 0.3%포인트 내려갔다.
저축은행과 대부업체 등으로부터 무리하게 대출을 받아 아파트를 구매한 ‘영끌족’들이 경매로 내몰리고 있다. 1금융권보다 훨씬 높은 이자율에 빚을 낸 이들부터 고금리와 부동산 경기침체를 버티지 못하고 타격을 받고 있는 것으로 풀이된다.
13일 지지옥션에 따르면 2021년 1월부터 올 11월까지 전국에서 경매에 부쳐진 아파트의 채권자가 저축은행과 대부업체, 캐피탈업체인 경우는 두 배 이상 늘어난 것으로 나타났다.
2021년 1월 채권자가 저축은행·대부·캐피탈업체인 경우는 146건에서 올 11월은 367건으로 급증했다. 구체적으로 채권자가 저축은행인 경우는 같은 기간 44건에서 122건으로, 대부·캐피탈업체인 경우는 102건에서 245건으로 늘었다. 이 같은 추세는 올 하반기로 접어들면서 더욱 강화되고 있다. 2021년부터 올 1월까지 채권자가 저축은행 등인 경우는 단 4개월을 제외하고 줄곧 200건 미만이었지만, 올해의 경우 2월 201건을 기록한 데 이어 3월 278건으로 늘어난 뒤 6월부터는 줄곧 300건을 넘겼다. 10월의 경우 무려 397건으로 400건에 육박했다.
업계에서는 이 같은 경매 물건의 상당수가 무리한 대출로 아파트를 매수한 영끌족인 것으로 보고 있다. 아파트를 매수할 때 받는 주택담보대출은 시중은행 등과 같은 1금융권을 통하는 게 보통이다. 하지만 보유한 자금이 충분하지 않은 상황에서 시중은행 대출만으로 아파트를 살 수 없는 이들은 대개 저축은행과 대부업체 등 2금융권과 사금융업체에까지 손을 벌린다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “제2금융권이나 대부업체 등을 이용한 이들은 대부분 고금리를 감수하고 주택을 매수한 영끌족으로 보인다"며 “특히 신용대출을 받아도 매수자금이 부족한 이들은 제2금융권을 찾아 아파트 담보 대출을 추가로 받기도 했는데 이런 상품들은 금리가 10%를 넘기기 때문에 버티기가 쉽지 않았을 것"이라고 말했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “부동산 시장 호황기에 아파트를 담보로 추가 대출을 받은 사람들도 있는 만큼 모든 저축은행이나 대부업체 관련 경매 물건이 영끌로 인한 것이라고 볼 수는 없다”면서도 “대부업체가 경매를 신청한 물건들의 경우 2021년에 후순위로 근저당이 설정된 경우가 많은 것은 사실”이라고 말했다.
이처럼 대출 부담을 버티지 못하는 이들이 늘어나면서 영끌족들이 집중적으로 매수한 수도권 소재 아파트가 경매로 나오는 숫자도 급증하고 있다. 지난해 12월 584건에 그쳤던 수도권 아파트 경매건수는 올 4월 747건을 기록한 데 이어 8월 821건, 10월 991건으로 앞자리를 연달아 갈아 치웠다. 이 같은 증가세가 계속되며 지난달에는 무려 1158건을 기록했고 1년 만에 두 배 가까이 증가했다. 윤수민 전문위원은 “개인별 대출 약정에 따라 차이는 있지만 대개 이자가 3개월 이상 연체되면 금융회사들이 강제경매에 집을 넘기고 임의경매의 경우 행정적인 절차로 인해 그보다 긴 6개월 가량이 소요된다”며 "가장 금리가 높았던 올 1~2월을 견디지 못하고 연체된 물건들이 올 하반기부터 경매시장에 쏟아져 나오고 있다”고 분석했다.
