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2013. 4. 30. 17:37 https://blog.naver.com/lawyer793/100187006056 |
200억의 OO 부동산이 5억의 순 영업소득을 올린다 하더라도 부채가 100억이라면 이자를 내고 나면 남는 것이 별로 없게 된다. 그렇기 때문에, 부동산에 투자할 때는 순 영업소득만을 보아서는 안 되고 ‘대출이 얼마인지, 이자는 얼마나 나가는지’도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
부동산의 부채 관련 지표로는 대부비율, 부채감당율, 부채비율 그리고 자기자본비율이 있다.
부채 관련 지표 ┍ 대부비율(LTV, Loan to value)) = 대출금(융자액)/부동산의 가치
┞ 부채감당율(DCR) = 순 영업소득/부채 서비스액(원리금)
├ 부채비율 = 타인자본/자기자본
└ 자기자본비율 = 자기자본/총자본
대부비율
대부비율(LTV, Loan to value)이란 부동산의 가치 대비 대출금(융자액)을 말하는 것으로 총자산 대비 대출비율이라고도 한다. 부동산의 가치가 200억인데 부채가 100억이라면 대부비율은 50%가 된다.
부채감당율
부동산의 재무 건전성을 파악하려면 대부비율도 중요하지만, 이자 대비 순영업소득(이를 ‘부채감당율’이라고 한다.DCR)도 중요하다. 대부비율이 부동산의 자산 가치와 관련된 지표라면 부채 감당율은 채무자의 능력과 관련된 지표라 할 수 있다. 부채 감당률이 1보다 크다는 것은 원리금을 모두 내고도 남는 소득이 있다는 의미이다.
부채비율과 자기자본비율
그 밖에 부채와 관련된 비율로는 부채비율, 자기자본비율이 있다. 부채비율은 자기자본 대비 타인자본비율(타인자본/자기자본)이며, 자기자본비율이란 총자본 대비 자기자본비율(자기자본/총자본)을 말한다.
보통 부동산 운영이 어려워지면 외부 차입을 하게 되는데, 이때 부채비율은 올라가고 자기자본비율은 하락한다.
아하 자본과 자기자본
회계적으로 자산은 자본 + 부채이다. 그런데 부동산학에서 종종 (총) 자본 = 자기자본(지분) + 타인자본(대출)이라 하여 대출까지 포함하여 유입된 총금원을 자본이라 하기도 한다. 사용 개념이 때에 따라 조금씩 다르니 유의가 필요하다.
그럼 문제를 풀어보자
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다음은 부동산회사의 부채비율에 관한 내용이다. ( ) 들어갈 내용으로 옳은 것은?(22회)
| 구분 | A회사 | B회사 |
| 자본총계 | 160.000 | 200,000원 |
| 부채총계 | 40,000 | 200,000원 |
| 자산총계 | ㄱ | ㄷ |
| 부채비율 | ㄴ | ㄹ |
by 오변
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